민간택지 ‘분양가 상한제’ 현실화…10월 ‘투기과열지구’에 시행

김슬기 기자 / 기사승인 : 2019-08-12 15:36:18
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필수요건 완화돼 서울, 과천 등 투기과열지구로 확대
‘재건축’ 사업에 대한 효력 발생 지점도 앞당겨
‘전매제한’은 최대 10년으로 대폭 늘린다

▲ 연합뉴스 제공

 

[아시아에너지경제]김슬기 기자=오는 10월부터 민간택지 아파트 분양가에 대해서도 정부가 엄격한 관리에 돌입할 예정이다. 서울, 과천 등 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용해 부동산 시장 재과열을 잠재우겠다는 의지다.

정비사업에 대해선 기준이 변경돼 관리처분인가를 받은 재건축 단지도 규제 대상에 포함이 된다.

더불어 투기수요 유입 차단을 위해 전매제한 기간을 최대 5~10년으로 대폭 늘리는 등 부작용 해소를 위한 방안 또한 강화된다.

12일 국토교통부(이하 국토부)는 당정 협의를 거쳐 이와 같은 내용을 골자로 한 분양가 상한제 개선방안을 발표했다.

국토부는 오는 14일 주택법 시행령 개정안을 입법 예고하기로 했다. 시행령 개정안에는 민간택지 분양가 상한제의 적용 필수요건이 ‘최근 3개월 동안 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 곳’에서 ‘투기과열지구’로 완화된다. 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 25개 구와 경기 과천·광명·하남시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 모두 31곳이다.

정부는 투기과열지구 내에서 ▲ 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲ 직전 3개월 주택거래량이 지난해 같은 기간보다 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등 우려가 되는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상을 선정하기로 했다.

현재 청약시장의 열기를 고려할 때 서울을 비롯한 투기과열지구 내 상당수 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상되고 있다.

부동산114에 따르면 최근 6, 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 2달 연속 10대 1 이상이 돼 청약경쟁률 선택 요건을 충족한다.

더불어 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대 1, 대구 수성구가 7.45대 1, 세종시는 65.32대 1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건이 부합되고 있다.

분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겨졌다.

 

현행 주택법 시행령에 따르면 일반 주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하지만 재건축·재개발 사업에 대해선 ‘관리처분계획(분양신청이 끝난 뒤 세우는 계획)인가를 신청한 단지’를 대상으로 한정하고 있다.

 

그러나 정비사업 역시 시점을 앞당겨 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용할 예정이다. 관리처분인가를 신청한 재건축 단지들이 분양가상한제 적용을 빠져나가는 문제를 막기 위함이다.

이에 대해 향후 예측되는 소급 적용 논란과 관련 국토부는 “분양승인을 받기 전까지는 분양에 대한 사실관계가 확정된 게 아니다”며 “분양가나 사업 가치는 법률상 보호되는 재산 가치가 아니라 기대이익인데, 이보다는 국민의 주거안정이라는 공익적 가치가 크다고 본다”라고 언급했다.

단기 시세차익을 노리는 투기를 방지하고자 아파트 매매 제한 기간도 늘어난다. 분양가 상한제가 적용되는 주택을 팔거나 증여할 수 있는 시기가 배 이상 늦춰진 것이다.

국토부는 분양가에 따른 전매제한 기간을 현재 3~4년에서 5~10년으로 확대할 방침이다.

주변 시세보다 분양가격이 80% 미만인 아파트(투기과열지구 내)는 10년으로 늘어나고, 시세의 80~100% 아파트는 8년, 시세 100% 이상 수준이면 5년이 적용된다.

분양을 받은 사람이 전매제한 기간 내 불가피한 사유로 주택을 팔 때 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 우선 매입하게 된다.

더불어 국토부는 현재 수도권 공공분양주택에 적용 중인 최대 5년 거주의무 의무 부과를 향후 분양가 상한제 주택에도 도입할 예정이라고 밝혔다. 다만 거주의무 부과는 시행령이 아니라 주택법 개정이 필요한 사안인 만큼 시간이 소요될 것으로 보인다.

이와 함께 아파트 후분양 요건도 강화한다. 아파트 후분양이 가능한 시점은 공정률 50~60% 수준(지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성)이지만 아파트 공정률 80% 수준(지상층 골조공사 완료)으로 개선한다는 방침이다.

국토부는 “(분양가 상한제가) 과열 지역에 대해 선별적으로 적용되고, 기본형 건축비와 가산비 등을 통해 사업이익이 보장될 것”이며 “상한제로 인해 주택 공급과 경기가 위축되는 것이 아니냐는 일각의 우려에 대해 충분히 대비하고 있다”라고 밝혔다.

 

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 내달 20일까지 입법 예고된다. 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포, 시행될 방침이다. 

 

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